政策利好密集催化！城中村改造受益上市公司梳理
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發(fā)布 : 10-05
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財聯(lián)社10月5日訊（編輯 宣林）繼城中村改造項目納入專項債支持范圍和監(jiān)管擬設(shè)立城中村改造專項借款后，中國人民銀行貨幣政策委員會于9月25日例會提出加大對“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。河南省人民政府辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于實施城市更新行動的指導意見》，提出重點任務包括推進城鎮(zhèn)老舊居住區(qū)提升改造，穩(wěn)慎推進城中村改造。今年以來中央高級別會議多次提及城中村改造問題，國盛證券何亞軒等人在9月27日的研報中表示，在當前經(jīng)濟下行壓力較大背景下，城中村改造有望成為穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手，戰(zhàn)略意義凸顯。天風證券鮑榮富等人在9月17日的研報中表示，城中村改造主要聚焦于21個超大和特大城市，從區(qū)位來講，類似于優(yōu)質(zhì)的房屋供給，因此從需求和供給兩端對于地產(chǎn)后周期時代都是重要的利好。國盛證券熊園等人在9月20日的研報中表示，21個超大特大城市中已公布城中村改造規(guī)劃的有6個，年均實施改造項目約49個，簡單對應21城年均項目數(shù)約1034個左右；按照廣州、青島的投資強度測算，單個城中村改造項目的投資規(guī)模約為5億元，則21城合計約5067億元/年。考慮到21城以外的部分大城市（如合肥）也會開展改造，全國整體投資規(guī)模可能0.5-1萬億元/年。中銀證券夏亦豐等人在9月6日的研報中指出，城中村改造要經(jīng)過規(guī)劃、前期土地開發(fā)整理、土地收儲、建設(shè)四大階段。從市場實踐看來，普遍存在土地變性、利益關(guān)系與產(chǎn)權(quán)復雜、清產(chǎn)清資、資金籌措困難、市場主體參與積極性不高等難點。因此改造是長期而漸進的過程，單個項目7-8年，整個城市周期會更長，以上海為例，預計需要19年（2014-2032年）。從改造主體在前期土地征收環(huán)節(jié)的話語權(quán)高低來看，目前我國城中村改造模式可分為政府主導、開發(fā)商主導、村企合作三大類。政府主導模式的核心優(yōu)勢在于項目推進效率高，前期土地整理周期短，采取該模式的代表性城市包括杭州、上海、濟南、長沙等。開發(fā)商主導模式的核心在于開發(fā)商能夠順利拿地，并在更新改造過程中通過容積率的突破來平衡投入，深圳、珠海主要采取該模式，其優(yōu)勢在于政府前期無需投入，不受財政資金限制，劣勢在于開發(fā)商以商業(yè)利益最大化為目標，可能忽略城市全局規(guī)劃目標。按土地開發(fā)模式分類，我國城中村改造主要有一二級聯(lián)動和做地模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二級聯(lián)動模式，即允許承擔拆遷和土地一級開發(fā)的市場主體不經(jīng)過招拍掛，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、補繳地價等方式獲得土地二級權(quán)利，優(yōu)勢在于一二級資源嫁接，節(jié)省成本，增厚綜合利潤空間。廣州和杭州主要采用做地模式，即一級開發(fā)后土地必須收儲，進行招拍掛后才能進入二級開發(fā)，一、二級市場是分開的。做地模式可以緩解資金壓力，也有利于內(nèi)部充分競爭，更加高效。夏亦豐等人表示，城中村改造項目周期較長、資金需求較大、且需要協(xié)調(diào)多個利益主體的關(guān)系，預計未來參與方多為有較多城市更新經(jīng)驗的央企和地方國企。建議優(yōu)先關(guān)注在超大特大城市有城市更新業(yè)務布局的房企如中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地、中交地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團、綠城中國。何亞軒等人從設(shè)計規(guī)劃、開發(fā)施工、檢測評估、裝飾裝修四個方面推薦標的。地塊規(guī)劃及建筑設(shè)計方面重點推薦深圳房建設(shè)計龍頭華陽國際、上海建筑設(shè)計龍頭華建集團、城市規(guī)劃龍頭蕾奧規(guī)劃等；建筑央國企在城市綜合開發(fā)建設(shè)中具備領(lǐng)先優(yōu)勢和豐富經(jīng)驗，預計是此輪城改主要實施方，重點推薦區(qū)位優(yōu)勢顯著的地方國企上海建工、隧道股份、安徽建工以及央企旗下保障房建設(shè)子公司中鐵裝配；拆整結(jié)合類城改項目需配套房屋質(zhì)量檢測及評估，重點推薦建工檢測評估龍頭國檢集團、深圳瑞捷、上海建科；城改提速將顯著帶動地產(chǎn)后周期的裝飾裝修等相關(guān)需求，重點推薦裝飾龍頭亞廈股份、金螳螂。天風證券鮑榮富等人在9月24日的研報中表示，城中村改造對業(yè)務聚焦于一二線城市的新開工端，例如設(shè)計、水泥等龍頭公司，短期拉動的效果有望超預期。截至9月8日全國水泥出貨率60%，全國水泥均價360元/噸，已達中小企業(yè)盈虧線附近，向下空間有限。城中村建設(shè)有望帶來較大新建增量，24年水泥需求有望觸底回升。推薦海螺水泥、華新水泥、上峰水泥，青松建化，關(guān)注中國建材、華潤水泥。東吳證券還建議關(guān)注珠江股份、萬科A。
